星期一, 9月 29, 2008

蔡為民專訪》兩岸房市聞人:台北市房價最少跌三成

文.劉軒彤
「上海樓市.智典」月刊發行人蔡為民,游走兩岸地產界二○年,是第一個同獲兩岸房地產界肯定的台灣人,他最近主辦的台北「兩岸豪宅論壇」,被視為兩岸交流風向球,本刊特專訪蔡為民,提供讀者兩岸房市發展新觀點。
蔡為民當年初到上海,第一次寫的房地產專欄,名為「雙城記」,顧名思義,談的是台北與上海兩個城市,蔡為民很「敢言」,讓他既是房市專家,更是媒體寵兒, 他擅以宏觀及政策執行面預測房市發展,先前因為斷定上海房價「岌岌可危」,被當地媒體封為「空軍領袖」,最近他回到台灣,發起「中華兩岸商機促進會」,並 盛大舉辦兩岸豪宅論壇,他在接受本刊專訪時,直言台北市房價恐修正三成。
難道陸資不會進來投資台灣房市、進而支撐北市房價?擁有兩岸地產界豐沛人脈的蔡為民嘆道:「磁吸效應減低中」。不過,只要台灣政治運作模式 改弦更張、兩岸關係決策者多多「充實」對共產黨的了解,明年下半年兩岸經濟活動一旦活絡,房市仍有重振契機。以下為蔡為民剖析兩岸房市的專訪記要:
上海台北大不同
蔡為民:「當年我到上海,我說上海房價長線是下不來的,為什麼?因為全世界最大的建商是共產黨,土地都在他們手上,全世界沒有一個建商希望房價下跌。那你會問,中國的宏觀調控是什麼意思?我說,宏觀調控只是讓房價緩漲,等著人民的收入跟上。
中國政府的主觀意願是希望房價長期上漲,但仍有不可抗力的國際因素,我以上海為例,上海房市基本上就是「國際盤」,會受國際影響,因為高價房一半以上都是外資買的,台灣呢?我估計五%都不到,以現在的發展態勢與城市定位,台北房市很難躋身國際盤,這樣也不易有大格局。
我聽說台灣還在想將台北縣升格為直轄市,再來個「北新市」之類的,我認為這純是政治運作,非經濟因素,從國際觀來看,台北縣併入台北市反而較佳,至少讓台北市的幅員更廣。」
陸資磁吸效應減低中
自從台灣政府改朝換代後,市場都在期待兩岸的開放,會帶動陸資投入台灣房市,這次蔡為民主辦「兩岸豪宅論壇」,難道不是為了吸引陸資入台?還是,如同學界所評,會反向造成「陸屋台賣」的反吸金效果?
針對此,蔡為民嘆道:「大陸媒體跟我說,最近台灣又暫緩開放陸客投資,我想,台灣到現在還是無法解開政治的結,做很多事都是政治考量,我不是看不起台灣,沒有人比台商更愛台灣,我只是恨鐵不成鋼。
你要問我陸客是否會投入台灣房市,我的回答是「磁吸效應在減低」,就我所知,兩岸的熱情是無法相提並論,台灣一味的熱情是不切實際,重點是 你要讓外資知道台灣的優勢在哪兒?我們可能誠信佳、人文好、醫療環境也很不錯,但是這些都需要商業活動做為基礎,台灣的關鍵性主導力量正消失中,若再不奮 起,對房市是有傷害,怎期待陸資或外資大舉投入?
所以,台灣房地產要好,要吸引外資,「經濟活絡」是最根本。我舉個例子,台灣八七年開放大陸探親,九二年前後出現第一波台商大投資潮,這說明了兩岸商機觀光先行,現在台灣開了門,雖然外面淒風苦雨,但門是一定要開的,經濟才能活絡。
有學界批評開放會增加投機炒作,我認為這是由井觀天,經濟活絡,有來有往,才可能走向國際級城市。講到這 我又想到,學界常用「人均收入」來判斷房價走勢,可是我反問,當購買者不在當地,人均收入有何意義?」
兩地房價還要跌
蔡為民:「我要先說,大陸太大,官方操弄數字太容易,所以看中國房屋均價的漲跌幅,最好要拉長區間,看它的波動狀態,而不是執著在單一數字的增減幅。其實上海房價從去年十月高峰回跌,只有八%,我預測整體跌幅達到二○%至二五%,就會有支撐」
大家可能有疑問,現在中國政府為何不救股市、救房價?不是說共產黨是最大建商?我的想法是,不是不想救而是不能救,主因在於「熱錢」,熱錢就一窩蜂往股市去,救房市,就轉往房市,這會相對提高風險。
至於台灣,不客氣的說,如果政治運作模式不改弦更張,兩岸決策者不去充實對共產黨的了解,人民再不從紛亂的政治中覺醒,那房市是沒救的。
上半年觀望下半年進場
在此之前,我預測台北市房價因為找不到支撐力量,這一波最少回檔三成,當價格接近老百姓買得起價位,經濟也趨向活絡,明年下半年支撐力道會慢慢出來。」
那麼,何時買房較洽當?
蔡為民:「上海房市現在風聲鶴唳,明確的講,我建議上海的房子,明年第一季觀望,第二季進場,台灣的房子,明年上半年觀望,下半年進場。不過我所謂的進場,是指我預測屆時房市會比較穩定,風險也比較能承擔,但穩定之後是向上或向下,現在還不清楚」
建商態度轉趨保守
在上海買房子,我建議判斷關鍵是「環、區、線」,也就是環狀線、區域、及地鐵線三個指標。在台北,當然是以稀有性、替代性低、難以複製者為優。」
乍聽蔡為民預測台北市房價要回檔三成,可能很多人頭皮發麻,不過最近台北市「九二八檔期」因景氣不佳,推案量體下修二五%,而各大預售屋接 待中心,用「門可羅雀」來形容亦不為過,顯見整體房市現狀確實不佳。由於九二八檔期對隔年房市有一定影響,推案多寡也被視為建商信心強度,營建業者保守以 待,顯示建商已不再一味作多,對年底前至明年的房市景氣,確實有越來越保守的趨勢。

星期日, 9月 28, 2008

聰明算房價

Q&A》聰明算房價
要議價議得有理,讓對方心服口服,最有力的辦法就是做好功課,否則空口說白話,很難說服賣方讓步,除了蒐集周邊行情資訊,有些簡單的估價方式,也不能忽略。
Q:如何評估房價是否合理?
A:通常可以參考近半年區域行情,但今年總統大選前後,房價有一波突如其來的漲勢,讓這個方法不適用;如果現在想要了解周邊行情,會建議以去年11月到今年2月之間的成交價格,作為參考依據。
要抓中古屋價格,也可找同區域類似物件租金,用租金回推,如果每坪月租金1000元,乘上12個月,一年租金要12000元,現在年投報率都在2%到3%左右,就用12000元除以2%和3%,合理價格大約落每坪40萬元到60萬元間。
但這只是相當粗略的算法,例如鄰近捷運站這種特殊地段,投報率增加,就不適用這種估價方式。
Q:頂樓加蓋是否合法?房價要怎麼計算?
A:頂樓加蓋無論年限或是否曾申報都算是違建,部分屋主認為有「頂樓加蓋安全無虞證明」即為合法,這是錯誤的。
一般來說,頂樓加蓋的房價,是用權狀每坪的1/2或1/3價格計算,舉例來說,如果權狀25坪,每坪房價20萬元,就等於500萬元,加上頂樓加蓋10坪用一半價格計算,總價大約600萬元。
Q:夾層怎麼計價?
A:夾層屋首先要知道是否違建,可以從建物所有權狀去了解,夾層有登記在權狀面積中,就是合法夾層,有兩種計價方式,第一種是以1/3價格計算,非夾層面積每坪30萬元,夾層就是每坪10萬元。
另外一種,大概20坪以下小套房,夾層可能只有2到3坪,就一併算到總價裡,15坪權狀2坪夾層,就直接用17坪算,但賣方有義務告知買方夾層的坪數。
如果權狀中沒有登記夾層,屬於不合法夾層,夾層計價方式就是算裝潢費,屋主花多少錢作夾層,就賣多少錢。

星期六, 9月 27, 2008

紐約時報: 消費支出減少 泡沫經濟還會進一步爆破

紐約時報: 消費支出減少 泡沫經濟還會進一步爆破
鉅亨網查淑妝‧台北綜合報導


《紐約時報》昨日報導,這次金融海嘯所代表的,
不單是普通的經濟危機,而是繼2000年科技網路股熱潮
後,另一波的泡沫經濟爆破。近月來相繼倒下的投資銀
行和次貸機構,正是這次的「泡沫」所在。但「泡沫」
經濟還沒有破滅怠盡,因為依賴信貸消費的消費者正在
減少消費,「泡沫」經濟還會進一步爆破。

《香港文匯報》消息,文章指出,美國史上,曾經
出現 3次「泡沫經濟」的時代,即 S&P 500指數中,企
業的平均本益比在25倍以上。這3次分別是所謂的「咆
哮的20年代」、1937年前後的羅斯福新政後泡沫再爆破
,和2000年的科技網路股熱潮。然而,每次泡沫經濟爆
破後,都會令經濟如「大蕭條」般跌落谷底。

雖然2000年科網股爆破後,美國股市曾出現調整,
但平均本益比仍處於戰後高位。去年初,美國股市的本
益比更高達26倍,超過1929年「大蕭條」前的泡沫程度


文章指出,這次泡沫原因之一,是戰後嬰兒潮逐漸
退休,令大筆積蓄流向投資市場。加上亞洲經濟起飛,
各國都透過華爾街進行投資,為泡沫經濟提供了大量資
金。

經濟學家 Benjamin Friedman指出,1970年代初摩
根士丹利的年報中都是企業廠房和有形業務等相片。但
近年來大型投資銀行年報中卻是一幅幅曲線圖表和交易
員的相片,顯示投資界不著重實際業務,只追求空泛的
經濟分析。他說:「金融市場已漸漸遠離了實際經濟活
動。」

次貸風暴一下子刺穿了這個泡沫,平均本益比回落
至戰後正常水平的17倍。但文章認為,這並不代表泡沫
經濟已完結。分析指出,消費者過度倚賴信貸消費,是
這次泡沫經濟的另一主因。但隨著經濟變差,消費者將
減少消費,將令企業收入大跌,造成衰退的惡性循環,
勢必令泡沫經濟進一步爆破。

星期二, 9月 23, 2008

全球2008年品牌價值排名 Coca-Cola以666億美元居首

鉅亨網編譯趙健君‧綜合外電


全球品牌顧問公司Interbrand公佈「2008年全球品
牌」報告,Coca-Cola(KO-US)以666.67億美元連續第 8
年排名第一。

由於經濟走下坡,品牌成為公司最穩固的資產。品
牌價值成長最快的為Google(GOOG-US)、Apple(AAPL-US)
、和Amazon.com(AMZN-US)等。Ford Motor(F-US)、
Citigroup(C-US)、Morgan Stanley(MS-US)、Gap
(GPS-US)、和 Merrill Lynch(MER-US)的品牌價值減少
最多。

Interbrand評估品牌價值的標準包括:品牌對營收
的貢獻度、品牌對客戶的影響力、的品牌維持未來營收
的能力等。

資訊服務巨擘IBM(IBM-US)品牌價值增加590.1億美
元。 IBM將個人電腦(PC)業務賣給聯想,由PC製造商轉
型為PC解決方案供應商。

Microsoft(MSFT-US)儘管 Vista作業系統的市場反
應冷淡,也未能收購Yahoo(YHOO-US),但品牌價值仍名
列第三。

Apple 陸續推出新款iPod、iPhone、和MacBookAir
,品牌價值增加 137.2億美元。Amazon則增加64.3億美
元。

下表為Interbrand統計全球2008年品牌價值排名:(單位為10億美元):

==========================================================
排名 公司 品牌價值
==========================================================
1 Coca Cola $66.667
2 IBM $59.031
3 Microsoft $59.007
4 GE $53.086
5 Nokia $35.942
6 Toyota $34.050
7 Intel $31.261
8 McDonald's $31.049
9 Disney $29.251
10 Google $25.590
==========================================================
11 Mercedes-Benz $25.577
12 Hewlett-Packard $23.509
13 BMW $23.298
14 Gillette $22.069
15 American Express $21.940
16 Louis Vuitton $21.602
17 Cisco $21.306
18 Marlboro $21.300
19 Citi $20.174
20 Honda $19.079
==========================================================
21 Samsung $17.689
22 H&M $13.840
23 Oracle $13.831
24 Apple $13.724
25 Sony $13.583
26 Pepsi $13.249
27 HSBC $13.143
28 Nescafe $13.055
29 Nike $12.672
30 UPS $12.621
==========================================================
31 SAP $12.228
32 Dell $11.695
33 Budweiser $11.438
34 Merrill Lynch $11.399
35 Ikea $10.913
36 Canon $10.876
37 J.P. Morgan $10.773
38 Goldman Sachs $10.331
39 Kellogg's $9.710
40 Nintendo $8.772
==========================================================
41 UBS $8.740
42 Morgan Stanley $8.696
43 Philips $8.325
44 Thomson Reuters $8.313
45 Gucci $8.254
46 Ebay $7.991
47 Accenture $7.948
48 Siemens $7.943
49 Ford $7.896
50 Harley-Davidson $7.609
==========================================================
51 L'Oreal $7.508
52 MTV $7.193
53 Volkswagen $7.047
54 AIG $7.022
55 AXA $7.001
56 Heinz $6.646
57 Colgate $6.437
58 Amazon.com $6.434
59 Xerox $6.393
60 Chanel $6.355
==========================================================
61 Wrigley's $6.105
62 Zara $5.955
63 Nestle $5.592
64 KFC $5.582
65 Yahoo! $5.496
66 Danone $5.408
67 Audi $5.407
68 Caterpillar $5.288
69 Avon $5.264
70 Adidas $5.072
==========================================================
71 Rolex $4.956
72 Hyundai $4.846
73 BlackBerry $4.802
74 Kleenex $4.636
75 Porsche $4.603
76 Hermes $4.575
77 GAP $4.357
78 Panasonic $4.281
79 Cartier $4.236
80 Tiffany & Co. $4.208
==========================================================
81 Pizza Hut $4.097
82 Allianz $4.033
83 Moet & Chandon $3.951
84 BP $3.911
85 Starbucks $3.879
86 ING $3.768
87 Motorola $3.721
88 Duracell $3.682
89 Smirnoff $3.590
90 Lexus $3.588
==========================================================
91 Prada $3.585
92 Johnson & Johnson $3.582
93 Ferrari $3.527
94 Armani $3.526
95 Hennessy $3.513
96 Marriott $3.502
97 Shell $3.471
98 Nivea $3.401
99 FedEx $3.359
100 Visa $3.338
==========================================================

星期六, 9月 20, 2008

台茂 車床族偷情的聖地 新加坡投資公司砸66億買台茂 創不動產紀錄

哇,桃園南坎台茂購物中心這個算是陪伴我醫學院大半日子,"車床族偷情聖地",在曾經財務危機的情形下,竟傳出被新加坡外商賣下的消息,真是可喜可賀。

怎麼說是車床又偷情聖地呢?

讓我來好好解釋一下。

ok,首先,台茂絕對不是桃園南坎當地善男信女的偷情聖地。是台北市曠男怨女的。簡單的說,你要偷情看電影逛街,一定不會想被自己朋友或元配好姐妹發現,若一昧地選擇在信義威秀、天母商圈、士林夜市、微風廣場、美麗華、東區街頭......等等台北市熱門地點,那你最好先找我算算當天你是不是 "碰名望" (會詳述於九宮姓名學系列文章),媽的還真的有朋友在偷情逛街時給我打電話來叫我算。若碰名望,被抓包的機會就會大許多。

因此台北人偷情,若不能選擇以上地點要去那呢?

若你不想跑太遠,我覺得欣欣晶華影城不錯(不過最近人越來越多,不是很好)、西門町(因為絕大多數是年輕人,我這個年紀的比較少去,不過也不一定,所以也不是很好)。另一個地點是我極力推薦北市偷情電影院,就是內湖的哈拉影城,這個就很多人沒去過啦,除非元配也住內湖有地緣關係,不然在那邊通常 weekday 來說,一場電影常常只有三五個人在看,遇到人的機會微乎其微。有興致的話,一邊看電影一邊小做一下愛也不錯,記得做後面中間一點。

說到台茂,台北人一般應該都不是很熟悉,為何我這麼熟勒 ? 這就要回述一下我醫學院醫一、二年級時......。

當時,我在台中唸醫學院,常常週五晚間回台北,有時候載女生順便一起回去。而週五晚台北各大商圈百貨幾乎都會客滿,因此我都習慣在桃園先下交流道,去台茂和同行的女生吃個飯逛個街看個電影。久而久之,逛的比忠孝sogo、微風還熟,頂樓有電影院外還有知名世界連鎖電玩,質感不錯。因此,台茂成了我除了內湖哈啦影城外,另一個可逛街兼看電影的偷情聖地。

而車床勒 ? 這個我要先說一下好的車床地點的 criteria :

1. 要有 view ,不管是海港、城市。
2. 要好找、離你吃飯看電影的地方不要太遠,免的開到那,女生都睡著。
3. 最重要的一點,不要在人很多的地方(廢話),但也不要再完全沒人的荒郊野外,怕會遇到危險或一些不乾淨的東西,所以要找那種有點人,又不會太多人的地方,因為車床的可貴就是享受那種好像會被別人看到又不會真的被看到的的刺激感。

有去過台茂停過車的都知道,停車場有分地下和地上,地上停車場就是在建築物主體中,跟每層樓互通和高島屋很像,我建議開車直上頂樓,雖然要轉很多圈,不過上面你可以看到桃園的夜景,又不會太多人,又不會完全沒有人,因為大家都停在低樓層。

有空有對象不妨去試試囉。無論偷情或車床都不錯。若不在那車床,桃園地區也有許多台北市沒有的精品汽車旅館,物美價廉,本人不再贅述,可以參考本人的精神食糧 - 壹周刊。



以下為新聞 :

新加坡投資公司砸66億買台茂 創不動產紀錄

位在桃園南崁的台茂號稱全台最大的購物中心,9年前風光開幕後,曾傳出財務危機,不過最近卻是相當被看好,新加坡政府投資理財更直接砸下新台幣66億元買下台茂,創下今年外資購買商業不動產的最大手筆紀錄,而分析師也相當看好後續引發的經濟效益。

9年前風光開幕的台茂購物中心,曾經掀起桃園地區經濟錢潮和滿滿的人潮,卻也因為市場衰退虧損多年,現在好不容易轉虧為盈,年營收將近28億元,新加坡政府投資公司GIC看好加值型投資效益,直接砸下新台幣66億元買下台茂。

佔地1萬1千坪開發資本額33.56億元的台茂,被視為百貨零售業的黑馬,在營運漸入佳境之後,新加坡政府投資公司砸下66億元,等於是以一坪 60萬元的價格買下,而台茂年租金收益率高達6%,遠比台北市A級辦公大樓還高,分析師認為加值型投資是外資購買主因,而且這項投資很划算。

目前以極限運動名牌outlet和餐飲大幅轉型成功的台茂,在新加坡公司接手後會不會變更營運模式,台茂方面以簽署保密協定不便對外透漏為由,拒絕表示意見。不過這項投資案,的確讓悲觀的台灣房地產重燃希望。(新聞來源:東森新聞)

星期五, 9月 19, 2008

什麼是次貸危機?

什麼是次貸危機

一看就明瞭


過去在美國,貸款是非常普遍的現象,從房子到汽車,信用卡到電話帳單,貸款無處不在。當地人很少一次現金買房,通常都是長時間貸款。

可是我們也知道,在美國失業和再就業是很常見的現象。這些收入並不穩定甚至根本沒有收入的人,他們怎麼買房子呢?因為信用等級達不到標準,他們就被定義為次級貸款者。

大約從10年前開始,那個時候貸款公司漫天的廣告就出現在電視上、報紙上、街頭,抑或在你的信箱裏塞滿誘人的傳單:

『你想過中產階級的生活嗎?買房吧!』

『積蓄不夠嗎?貸款吧!』

『沒有收入嗎?找阿囧貸款公司吧!』

『首次付款也付不起?我們提供零首付!』

『擔心利息太高?頭兩年我們提供3%的優惠利率!』

『每個月還是付不起?沒關係,頭24個月你只需要支付利息,貸款的本金可以兩年後再付! 想想看,兩年後你肯定已經找到工作或者被提升為經理了,到時候還怕付不起!』

『擔心兩年後還是還不起?哎呀,你也真是太小心了, 看看現在的房子比兩年前漲了多少,到時候你轉手賣給別人啊,不僅白住兩年,還可能賺一筆呢!再說了,又不用你出錢,我都相信你一定行的,難道我敢貸,你還不敢借?』

在這樣的誘惑下,無數美國市民毫不猶豫地選擇了貸款買房。(你替他們擔心兩年後的債務?向來相當樂觀的美國市民會告訴你, 演電影的都能當上州長,兩年後說不定我還能競選總統呢。)

阿囧貸款公司短短幾個月就取得了驚人的業績,可是錢都貸出去了,能不能收回來呢?公司的董事長--阿囧先生,那也是熟讀美國經濟史的人物,不可能不知道房地產市場也是有風險的,所以這筆收益看來不能獨吞,要找個合夥人分擔風險才行。

於是阿囧找到美國財經界的領頭大哥--投資銀行。這些傢伙可都是名字響噹噹的大哥(美林、高盛、摩根),他 們每天做什麼呢?就是吃飽了閒著也是閒著,於是找來諾貝爾經濟學家,找來哈佛教授,找來財務工程人員,用上最新的經濟資料模型,一番金融煉丹 (copula 差不多是此時煉出)之後,弄出幾份分析報告,從而評價一下某某股票是否值得買進,某某國家的股市已經有泡沫了,這一群在風險評估市場呼風喚雨的大哥,你說 他們看到這裡面有沒有風險?

開玩笑,風險是用腳都看得到!可是有利潤啊,那還猶豫什麼,接手吧!於是經濟學家、財務工程人員,大學教授以資料模型、隨機模擬評估之後,重新包裝一下,就弄出了新產品--CDO(注: Collateralized Debt Obligation,債務抵押債券),說穿了就是債券,通過發行和銷售這個CDO債券,讓債券的持有人來分擔房屋貸款的風險。

光這樣賣,風險太高還是沒人買啊,假設原來的債券風險等級是 6,屬於中等偏高。於是投資銀行把它分成高級和普通CDO兩個部分(trench),發生債務危機時,高級CDO享有優先賠付的權利。

這 樣兩部分的風險等級分別變成了 4 和 8,總風險不變,但是前者就屬於中低風險債券了,憑投資銀行三寸不爛"金"舌,在高級飯店不斷辦研討會,送精美製作的powerpoints 和 excel spreadsheets,當然賣了個滿堂彩!可是剩下的風險等級 8 的高風險債券怎麼辦呢?

避險基金又是什麼人,於是投資銀行找到了避險基金,那可是在全世界金融界買空賣多、呼風喚雨的角色,過的就是刀口舔血的日子,這點風險簡直小意思!

於是憑藉著關係,在世界範圍內找利率最低的銀行借來錢,然後大舉買入這部分普通CDO債券,2006年以前,日本央行貸款利率僅為1.5%;普通 CDO 利率可能達到12%,所以光靠利差避險基金就賺得滿滿滿了

這樣一來,奇妙的事情發生了,2001年末,美國的房地產一路飆升,短短幾年就翻了一倍多,天呀,這樣一來就如同阿囧貸款公司開頭的廣告一樣,根本不會出現還不起房屋貸款的事情,就算沒錢還,把房子一賣還可以賺一筆錢。

結果是從貸款買房的人,到阿囧貸款公司,到各大投資銀行,到各個一般銀行,到避險基金人人都賺錢,但是投資銀行卻不太高興了!

當初是覺得普通 CDO 風險太高,才丟給避險基金的,沒想到這幫傢伙比自己賺的還多,淨值拼命地漲,早知道自己留著玩了,於是投資銀行也開始買入避險基金,打算分一杯羹了。

這就好像阿宅家裏有放久了的飯菜,正巧看見隔壁鄰居那只討厭的小花狗,本來打算毒它一頓,沒想到小花狗吃了不但沒事,反而還越長越壯了,阿宅這下可傻眼了,難道發霉了的飯菜營養更好?於是自己也開始吃了!

這下又把險基金樂壞了,他們是什麼人,手裏有1塊錢,就能想辦法借10塊錢來玩的土匪啊,現在拿著搶手的CDO當然要大幹一票!

於是他們又把手裏的 CDO 債券抵押給銀行,換得 10 倍的貸款操作其他金融商品,然後繼續追著投資銀行買普通 CDO 。科科,當初可是簽了協議,這些普通 CDO 可都是歸我們的!!

投資銀行實在心理不爽啊,除了繼續悶聲買避險基金和賣普通 CDO 給避險基金之外,他們又想出了一個新產品,就叫CDS(註:Credit Default Swap,信用違約交換)好了,華爾街就是這些天才產品的溫床:一般投資人不是都覺得原來的 CDO 風險高嗎,那我弄個保險好了,每年從CDO裏面拿出一部分錢作為保險費,白白送給保險公司,但是將來出了風險,大家一起承擔。

以AIG為代表的保險公司想,不錯啊,眼下 CDO 這麼賺錢,1分錢都不用出就分利潤,這不是每年白送錢給我們嗎!

避險基金想,也還可以啦,已經賺了幾年了,以後風險越來越大,光是分一部分利潤出去,就有保險公司承擔一半風險!於是再次皆大歡喜,Win Win Situation!CDS也跟著紅了!

但 是故事到這還沒結束:因為"聰明"的華爾街人又想出了基於 CDS 的創新產品!找更多的一般投資大眾一起承擔,我們假設 CDS 已經為我們帶來了 50 億元的收益,現在我新發行一個基金,這個基金是專門投資買入 CDS 的,顯然這個建立在之前一系列產品之上的基金的風險是很高的,但是我把之前已經賺的 50 億元投入作為保證金,如果這個基金發生虧損,那麼先用這50億元墊付,只有這50億元虧完了,你投資的本金才會開始虧損,而在這之前你是可以提前贖回的, 首次募集規模 500 億元。天哪,還有比這個還爽的基金嗎?

1元面額買入的基金,虧到 10% 都不會虧自己的錢,賺了卻每分錢都是自己的!Rating Agencies 看到這個天才的規畫,簡直是毫不猶豫:給出 AAA 評級!

結果這個基金可賣瘋了,各種退休基金、教育基金、理財產品,甚至其他國家的銀行也紛紛買入。雖然首次募集規模是原定的 500 億元,可是後續發行了多少億,簡直已經無法估算了,但是保證金 50 億元卻沒有變。

如果現有規模 5000 億元,那保證金就只能保證在基金淨值不虧到本金的 1% 時才不會虧錢,也就是說虧本的機率越來越高。

當時間走到了 2006 年年底,風光了整整 5年的美國房地產終於從頂峰重重摔了下來,這條食物鏈也終於開始斷裂。因為房價下跌,優惠貸款利率的時限到了之後,先是普通民眾無法償還貸款,然後阿囧貸款公司倒閉,避險基金大幅虧損,繼而連累AIG保險公司和貸款的銀行,花旗、摩根相繼發佈巨額虧損報告,同時投資避險基金的各大投資銀行也紛紛虧損,然後股市大跌,民眾普遍虧錢,無法償還房貸的民眾繼續增多,最終,美國Subprime Crisis 爆發接近成為 Prime Crisis。

Credit Crunch 開啟的地獄大門,還不知道如何關上……

星期二, 9月 16, 2008

不會賣就不要買。 雷曼兄弟銀行倒閉 -- 華爾街的重要一課

從雷曼(破產)、美林(被併)、到 AIG (向 FED 急融資400億美元) 這些大家耳熟能詳,尤其是在保險理財專員找上妳時會滔滔不絕地細數的幾個名字,目前一個已經陣亡,其他兩個可能已經 on critical 發佈病危通知,住加護病房。

長久以來,我一直告誡身邊友人,你要"買"基金股票都可以,但你一定要會"賣"。每個月繳個三五千一萬誰不會,重點是你買久了,你會沒感覺,有一天賠到一半你才會醒過來。不過你還是不會賣,因為百分之99人,都只會進場,不懂的何時該出場,為何呢 ? 因為你不差那一個月三五千過活。就只會一直繳一直繳。

我只想告訴大家,你若不懂的何時要賣而且無法確實執行出場,你就連買都不要買,進都不要進。

懂得賣的人才是贏家。

因為買,白痴都會。

以下讓大家了解一下雷曼的故事。


鉅亨網編譯郭照青.綜合外電

Lehman Brothers (LEH-US;雷曼兄弟銀行)的悲慘
命運,為投資人提供了一項闖盪華爾街的負面警訊。

雷曼銀行終於步上了金融末路,因為這家銀行涉足
了高風險高融資的危險業務,最終成了輸家。今年以來
,該銀行公布獲利成長一直良好。但為了維持獲利成長
,雷曼銀行所承受的風險也開始日益增加。

雷曼銀行借了太多的資金,又將大多資金投入了品
質堪慮的交易之中
。幾個月來,雖然情況明顯不佳,該
銀行卻堅持情況一切良好。周一申請破產的舉動,才使
得這家一度被視為謹慎且管理良好的企業,落魄告終。

最讓人心傷的事,是數十年前,福德(Dick Fuld)-
-現任雷曼銀行執行長--堅絕反對該銀行運用自有的資
金,進行大額積極的交易。然而在雷曼銀行的一項危機
中,福德選擇了他於1980年代所反對的風險性行動,卻
對該銀行造成了無比的傷害


回想當年,福德的交易小組與由夏華曼(Steve Sch
warzman)與皮特森(Pete Peterson)為首的銀行小組進
行著劇烈的鬥爭。


銀行小組希望雷曼銀行使用自己的資金進行交易,
但交易小組則反對。

當年的交易小組與銀行小組的戰爭,削弱了雷曼銀
行的體質。進而於1984年被賣給了American Express
(AXP-US;美國運通)。福德獲得留任,夏華曼與皮特森
則創辦了Blackstone Group (BX-US),並進一步成了億
萬富翁。


1994年,美國運通放棄了金融超市的策略,分拆了
小型且資本不足的雷曼兄弟銀行,並由福德擔任執行長
。(今日,雷曼銀行已非158歲的企業,而是14歲的企業
,加上158歲舊名字。)
雷曼的槓桿(借款與成本比例)不
斷擴大,即使信用緊縮惡化,其他企業減少槓桿,仍復
如此。


例如,去年10月,不動產市場已大幅滑落,雷曼卻
仍支付222億美元併購了公寓建商Archstone。這筆交易
的虧損幾乎隨即便顯現了出來


聯邦準備理事會(Fed)與財政部在協調出售了Bear
Stearns銀行後,於3月宣布,將提供合法投資銀行高額
貸款。該消息使得雷曼銀行看來當能毫髮無傷,安度難
關。

然而,儘管有Fed與財政部的加持,雷曼始終未能完
全恢復投資人的信心。



另一篇文章


為何Fed會對雷曼袖手旁觀?分析師:其倒閉風險不足以危市!

陳律安‧綜合外電

美國華爾街昨(15)日經歷了黑色星期一,Lehman Brothers(LEH-US)
申請破產保護,Merrill Lynch(MER-US)被併購,Washington Mutual(WM-US)目前依然沒人要買。更糟的是,美國保險集團 AIG(AIG-US)也爆出財務缺口,在華爾街驚魂甫定之餘,現在市場傳出希望 AIG與 GM(通用;GM-US)雙雙退出道瓊工業指數,以防拖累市場陷入更深更久的熊市。AIG 過去 3年來慘虧將近 185億美元,主要源自與次級房貸市場連動甚密的信用違約交換業務 (CDS;credit default swaps) 價值慘跌。今年以來, AIG股價大幅滑落將近 93%,在昨(15)日更暴跌64%。
雖然有些投資人並沒有持有 AIG相關的標的,但是這家公司所牽涉到的層面之廣超乎大家想像。為什麼這樣說呢?
《CNNMoney》分析指出,首先,如果到時候 AIG宣告不治,勢必將會掀起一波比雷曼破產後更為嚴重的衝擊,影響甚至遠超過二房或是WaMu。正因 AIG是美國道瓊工業指數裡的一支成分股,如果 AIG股價持續下挫,將會威脅到道瓊工業指數後勢發展,拖累大家一起陷入更深更久的熊市。
更詳細一點來說,以目前的市值來看, AIG價值約為 326億美元,幾乎為雷曼與WaMu合併起來的 5倍之多。而 AIG去年年銷售額高達1100億美元,全球擁有11萬6000名員工,也比雷曼與WaMu合併起來的人力要多出 4萬4000名。
此外, AIG擁有龐大的人壽保險退休規劃業務,因此以客戶群的規模來說也比雷曼還要龐大。而且,當初會考慮讓 AIG納入道瓊成分股的原因,在於這是一間多元化保險業務與資產管理企業。但現在現在 AIG被頻頻下跌的股價逼得只好考慮縮編。為了籌資以及避免被調降信評, AIG未來的規模勢必會越來越小。
《CNNMoney》除了提到 AIG之外,也認為美國通用汽車(GM)該退出道瓊成分股。就在這間美國汽車老字號準備歡慶 100週年成立之時,其實公司高層心裡都有更大的隱憂。根據分析師普遍預估,光是今年通用汽車就會虧損 102億美元,明年更將額外虧損51億美元,目前市值是74億美元,為道瓊成分股裡最小規模的一支。
雖然說要將通用汽車從道瓊指數中移除有點問題,因為畢竟它現在還是美國最大的汽車製造商,去年銷售額還有個1820億美元,目前也沒有誰可以取代通用的位置。
其它優良的汽車公司都來自美國以外的地方,連Toyota(TM-US)和Honda(HMC-US)都已在美國掛牌上市,不過偏偏道瓊工業指數堅持只用本土的企業
不過現在通用和美國二大汽車龍頭Ford(F-US)與Chrysler都因財務困難而轉向美聯儲 (Fed)求助 250億美元的貸款,道瓊工業指數真的還需要一個完全美國本土的企業嗎?很不幸地美國必須承認自己國家的汽車業在全球舞台上,早已經光芒盡失。
話說到這,如果真要把 AIG與通用汽車替換掉成別的公司,有什麼好的選擇呢?
雖然現在美國金融業煙硝四起,但有些銀行卻呈現逆勢成長。《CNNMoney》表示,若以金融服務業來看,地區性銀行 Wells Fargo(富國;WFC-US)是個不錯的替代人選。這間公司擁有1130億美元的市值,也被普遍認為經營良善的金融機構,在美國這次信貸風暴中所受的影響也不大。
而如果從科技業的角度來看,考慮到Apple(蘋果;AAPL-US)在電子消費市場極具優勢的地位,下一個會計年度預估有 404億美元的銷售額,普遍高於道瓊成分股的Coca-Cola(KO-US)、Walt Disney (DIS-US)和 Alcoa (AA-US),因此會是個良好的替換選擇
另外,網路設備廠商Cisco System(思科;CSCO-US)挾其在企業通訊與科技網路市場的崇高地位,規模更遠大於蘋果公司。外界一般預估思科在下個會計年度的年銷售額將達 433億美元左右。
因此,為避免黑色星期一的危機重演,《CNNMoney》認為,是該快刀斬亂麻,將 AIG與GM從道瓊工業指數踢掉的時候到了。雖然道瓊工業指數不是什麼基金,持股可以說換就換,但是 AIG與通用汽車市值暴跌,就是源自他們公司內部經營業務不良所致。
看到這麼多企業面臨被調降信評的風險,甚至將面臨更糟糕的狀況,道瓊工業指數不是應該由一群體質強健的企業所組成的嗎?


星期四, 9月 04, 2008

20080830 Party at Far Eastern Plaza Hotel


































































CIVILISM團隊,瀝血嘔心,精彩呈現!
Dressing code:
男賓請著 Business Casual 或 Business Suit
女士請著 Cocktail Dress 或 Evening Dress

嚴禁:BMI>21(特定性別)、農夫裝、村姑裝、T-Shirt、運動鞋和便鞋


各位朋友大家好,感謝大家這段日子以來的支持,我們在此致上誠摯的謝意。然而大家也知道,辦一場派對要顧慮的事情非常多,尤其參與派對的朋友不見得每個人 都能體諒,所以大家要玩得高興,最重要的除了拋棄廉恥與公民道德之外,把這個PARTY當成是你自己的PARTY也是一件很重要的事。雖說以下這些看起來 都是常識,不過還是請大家確認一下自己和朋友的狀況:

‧請至少三天前向您的朋友回報參加人數,以利主辦單位準備。
‧訪客進出請勿成群結隊,不要在大廳或走廊等地方逗留喧嘩。
‧出入飯店儀態從容,不要東張西望,請直接前往電梯廳上樓。
‧請勿到大廳櫃臺詢問房號。
‧在房間也請不要撥打客房電話或點喚客房服務。

‧衣著請自重,寧可過於正式,也不要隨便。
‧請勿手持購物袋及有氣味或湯汁的食物進房。
‧建議自備酒杯。
‧除了啤酒以外,要開酒時請先詢問 Host 或 Bartender。
‧請注意自己和朋友的酒品。

‧認清帶你/妳入場的上線,包括姓名、與你/妳的關係。
‧事前想好一分鐘自我介紹有助於迅速認識新朋友。
‧多傾聽,不要詢問私人問題,除非他/她自己談到相關內容。
‧如遭厭惡的男性糾纏或騷擾,請即刻與現場人員溝通,我們會
 儘速排除狀況,轟殺白目。
‧參與派對的朋友,形形色色都有,在大多數情況下,我們都會
 查證每位與會者的背景與人品;然而在男蟲與妖女橫行的年代
 ,過去的優良紀錄不保證往後的交友狀況。因此請小心妳/你
 的感情與金錢投資,並且時時刻刻提醒自己:「過份好的事,
 其中必定有詐。」


‧請勿在非吸煙區吸煙。
‧請勿在垃圾桶及廁所以外的地方嘔吐或便溺。
‧請勿攜帶藥物、槍枝…等違禁品,違者我們會立刻報警處理。
(現場可能就有警察,還有可以起訴你全家的人。)